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在这个城市,套用北上深杭成渝的楼市方法论,全错!

www.luckywatchsales.com2019-08-17

   09:31

焦点桂林站在这个城市,套用北上深杭成渝的楼市方法论,全错!米宅

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  我们看了太多对于厦门楼市解读、分析、研判的文章,但说实话,99%的文章,都是错的,错的离谱。

  错的根源在于:用分析北上深、用分析武汉郑州西安、用分析成都重庆的方法论、逻辑、套路来分析厦门,全部错误。

  不好意思,厦门是一个独特的存在。

  厦门的逻辑与其它内陆或沿海城市的逻辑完全不同。

  如同用欧美的逻辑来分析中国经济,过往30年,全错。楼市全错,股市全错。

  厦门是什么样的存在?我先告诉你几个事实,你先心里有个底。

  1、能出现20块售价低于楼面价而巨亏的城市,全国只有一个城市,是厦门。

  2、厦门房产成交量中的70%以上是二手房,这一比例,和北上深齐名,远超杭州南京成都等城市。

  3、厦门房产成交量,50%以上的是外地人,不是本地人。

  4、厦门岛内新房价格-元/平左右目前,与北上深齐名。

  5、厦门的地形结构,全国唯一,找不到第二个对标城市。

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  上图,厦门翔安新区的融创东南府,楼面价,去年带装修出货,如今售价,同区域多个项目均是在亏钱出货。

  然后,心里有数之后,我们继续。

  1

  人口视角全错。

  我们知道,分析一个城市房价,人口是第一要素,人口少的城市千万的不要,只有大城市才有房地产,只有大城市才有资格来称房价。

  但厦门有多少人?

  2018年官方数据,厦门常住人口只有411万。

  这个数据,远低于房价相当的北京上海深圳的2000万常住人口。

  房价又远高于1000万人口的郑州、成都等城市。

  这该如何理解?

  所以,当今年我们看好珠海并推荐珠海时,大家的担心全部集中在珠海只有189万常住人口。

  189万人口如何支撑的房价?我非常理解。

  但是,现在要想的是,411万人口的厦门,是如何支撑了均价的基本面?

  有人又说了,米宅不是说了珠海是全国人民的珠海嘛,厦门是全福建人的厦门啊,不能只看厦门人口的,好,福建全省只有3911万常住人口,远低于1亿的广东、山东、河南,8000万的四川、江苏,福建人口规模只与江西、山西、黑龙江差不多。

  但为何,房价相差如此之大?作何解释。

  上图,厦门岛内湖里区两个新盘在售(建发玺樾和中骏天宸),这也是近5年新出来的唯一的两个新项目,精装修售价左右。

  为何我们常用的人口视角用在厦门,全错。

  2

  经济视角全错。

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  厦门经济其实很一般,在福建人眼中就是典型产业空心化。

  GDP数据远低于泉州和福州,而GDP第一的泉州房价目前只有左右。

  厦门GDP是泉州的56%,但厦门房价却是泉州的3.5倍!

  该如何解释?

  即使厦门是福建人的厦门,而且泉州离厦门的高铁只有20多分钟,难道就该有如此巨大差距吗?

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  我还没有计算有很多泉州公司的进出口放在了厦门,而这个经济本质上还是泉州的经济,我并未计算这个数据的出入。

  我们以前说过,房价是这个城市经济基本面的投射,但为什么,放在厦门,全错?

  3

  啥情况?

  连最重要的人口视角、经济视角全错了。

  但存在即合理啊,厦门最贵五缘湾的楼盘在去年厦门下跌行情中居然都不下跌,到底是什么情况?到底是什么逻辑?

  1、理解厦门,要先理解第一个事实。

  福建的家族文化、传统文化、比拼斗富文化放在全国都是第一的、唯一的,不理解这个,就不能深刻理解厦门。

  如果不理解,请自行百度:福建嫁妆,福建春节豪车,福建百万宴席。

  2、然后,我们再来看第二个事实。

  每一个福建人都有一个梦想:在厦门岛内有套房。他们的第一梦想不是北京上海深圳,而是厦门岛内。

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  厦门最好的资源都在岛内,厦门最好的配套也都在岛内,福建有钱人认为,只有岛内才叫厦门。

  3、然后,再来看第三个事实。

  1、厦门新房、二手房180平米以上的不限购。

  2、福建人只认厦门岛,只有厦门岛才叫厦门。

  4、最后,来看第四个事实。

  1、厦门房价不是厦门人决定的,是福建人决定的。

  2、厦门房价不是福建常住人决定的,是全球福建人决定的。

  3、厦门房价,与菲律宾、柬埔寨息息相关。

  如果不能理解厦门房价与菲律宾的关系,请参考:深扒东南亚富豪榜,才搞明白厦门高房价的暗逻辑!

  菲律宾富豪TOP10,福建人占据7席,其中5席是泉州晋江人。

  印尼富豪TOP10,华人占了7席,福建人至少又是6席。

  马来西亚富豪TOP10,华人占据9席,福建人至少占到4席!

  如何理解厦门房价与柬埔寨的关系,我只说一个事实吧。

  2019年春节,一些年轻人从柬埔寨回来过年,涌入厦门岛,现金购买豪宅,越贵越好,越大越好,数百套豪宅成交,直接提前拉响了今年厦门房价的小阳春。

  这样的行情,与经济有毛关系?与人口有毛关系?与政策有毛关系?与周期有毛关系?

  所以,我们的V们,开始解读了。

  1、去年厦门房价暴跌,我就说了今年要反弹。

  2、厦门房价已经探底,行情已经说明了一切。

  在我看来,都是瞎解读,瞎扯淡。

  4

  总结一下

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  1、福建文化是全国特立独行的一个文化空间,是之前贫困之下不得不出海,早已散落全球各地,又有强烈归乡、光宗耀祖的文化传统。

  2、福建民营经济发达,但民间比拼、斗富心理严重,比房比车比嫁妆比酒席,当然,厦门岛上的房子,就成了标配。

  3、只有厦门岛才叫厦门,厦门岛内一套房、乡下村里一幢楼,这是每一个福建人奋斗的直接理想。

  4、福建人面向大海,散落全球,霸居东南亚,马尼拉、柬埔寨的博彩业,直接影响着厦门岛上的房价。

  5、厦门房价的背后,是楼市政策、福建传统、福建文化、经济、人口、东南亚经济、东南亚经济转型、东南亚经济风口等诸多因素影响。

  这个分析维度太难了。

  所以,对于外地人来说,基于投资的角度,完全无须考虑厦门,无须和福建人来这儿比拼斗富,请忽视厦门的投资价值。

  对于福建人或厦门人来说,厦门买房,只有两句话:第一选择还是厦门岛内,有钱买贵的,没钱买老破;第二选择只有岛外的集美,其它区域一律不用看。

  包括马銮湾、包括环东、包括翔安,通通不用看,请完全忽视任何概念和规划。

  非常简单,仅此而已。

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